초보자를 위한 부동산 경매 권리분석
부동산 경매 초보자들을 위한 권리분석 방법입니다.
경매에 있어 초보자들이 가장 어려워하는 부분이 권리분석입니다. 권리분석을 모르고서는 경매를 해서는 안됩니다.
권리분석이란?
낙찰자가 경매물건에 대해 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 등기부등본상의 권리나 임차인의 보증금이 있는지 여부를 판단하는 것입니다.
중요한 것은 말소기준등기보다 앞선 권리가 있느냐 없느냐만 파악하면 됩니다.
말소기준 등기란?
낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 낙찰받은 내가 받아서 나의 부담이 되는 것인지 아니면 낙찰받은 순간 소멸되는 것인지를 결정하는 기준입니다.
말소기준 등기(실무용어)는 매각물건명세서 상에 "최선순위설정등기(경매절차상 용어)"으로 명기되어 있습니다.
등기부등본에 "말소기준권리"라고 명기되어 있습니다.
아래 예시를 보면 말소기준 권리 빠른 앞쪽으로는 소유이전 보존 등기 이외에는 없습니다.
그리고 말소기준권리 포함 이후 권리는 모두 소멸됩니다.
만약 말소기준권리 앞쪽에 다른 권리가 있으면 낙찰자인 내가 그걸 떠안아야 하는데 아래의 경우처럼 아무것도 없으면 안전한 물건으로 이런 물건만 초보자가 입찰하면 됩니다.
안전한 물건은 보통 1번 내지는 2번 정도 유찰되고 바로 낙찰이 됩니다.
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| 등기부 현황의 말소기준권리 |
그리고 경매사이트에서 아래와 같이 "재매각, 대항력있는임차인"과 같이 빨간 글씨가 있는 물건도 초보자는 무조건 쳐다보지 않고 넘어가면 됩니다.
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| 빨간 글씨가 있는 물건은 초보자가 걸러야 하는 물건. |
단, 경매는 꾸준해야 합니다. 10번 입찰하면 한번 낙찰받거나 낙찰받지 못하는 경우도 있기 때문입니다.
매수인(낙찰자) 인수 권리
매수인이 낙찰 시 인수하는 권리는 말소기준등기보다 먼저 등기된 경우입니다.
인수권리로는 지상권, 지역권, 전세권, 매매예약가등기, 가처분, 가압류, 임차권등기, 환매등기, 예고등기, 유치권, 법정지상권 등이 있고, 말소기준등기보다 임차인이 먼저 전입신고 했는지에 따라 임차인의 보증금이 있습니다. (유치권과 법정지상권은 매각물건명세서 비고란에서 확인 가능)
위의 인수권리가 등기부에 있는 경우는 입찰하지 않으면 되고, 임차인이 있는 경우는 말소기준권리등기일 보다 빠른 전입신고가 있는지 확인이 필요합니다. 빠른 전입신고가 있다면 이 또한 입찰하지 않으면 됩니다. 대항력이 있는 임차인의 경우는 인도소송을 해야 합니다.
대항력이 없는 임차인, 소유자, 채무자의 경우는 인도명령 대상입니다.
권리분석 순서
1.등기부등본상 말소기준등기 확인 후
2.매각으로 소멸되지 않는 권리 확인 후 아무것도 없으면
3.말소기준 등기와 임차인의 전입일자 비교하여 말소기준 등기가 빠른지 확인
위 세가지 모두 문제가 없으면 입찰하면 됩니다.
위 세가지 중 문제가 있는 물건은 유찰이 3회 이상 많습니다. 보통 문제가 없는 물건들은 2회 유찰되고 입찰이 됩니다. 유찰 3회 이상된 물건은 초보자가 건들지 않는 것이 좋습니다.
말소기준등기 가능 권리
최선순위 설정 등기인 말소기준등기는 매각물건명세서에서 확인 가능합니다.
해당 권리는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 등이 있습니다.
초보자를 위한 물건
초보자들은 처음에 복잡한 물건, 어려운 물건, 빨간 글씨가 있는 물건 등은 제외하고 말소기준등기 이후 전부 소멸되는 물건만 입찰하면 됩니다. 이런 문제가 없는 단순한 물건이 대부분이며, 이런 물건들은 유찰 1~2회 안에 모두 누군가에 의해 낙찰 받는다고 보시면 됩니다.
초보자들이 어려워하는 권리분석도 초보자용 물건 기준으로 보면 너무나 단순한데 이걸 초보자들이 접근하는 물건이 아닌 경우를 예로 들어 초보자들에게 설명을 하니 어렵습니다. 어렵게 설명하고 잘 몰라야 강의를 팔 수 있으니 쉬운 것도 어렵게 설명하는 경우도 많습니다.
권리분석 알고 나면 아무것도 아닙니다. 권리관계가 단순한 물건들이 가장 많고, 입찰하는 사람들도 가장 많아서 경쟁률이 높으므로 낙찰 받기가 쉽지 않으니 낙찰될 때까지 꾸준한 입찰이 필요합니다.
경쟁률이 높아진다고 낙찰가를 급매가격에 근접하여 사게되면 경매를 하는 의미가 없어집니다. 그래서 조급해 하지 말고 원하는 가격을 정하고 꾸준히 입찰하는 것이 중요합니다.
말소기준등기 확인하여 권리분석을 다 했다면 그 다음은 입찰가 산정 방법입니다. 입찰가 산정 방법은 유튜브나 구글에 검색하면 많이 나오고 권리분석만큼이나 쉬우니 검색해서 공부해 보세요. 끝.