부동산 투자 기초 노하우
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| 부동산 투자 공부 |
이번 포스팅에서는 부동산 투자의 가장 기본적이고 기초적이고 중요한 내용들을 정리해 봤습니다. 부동산 투자의 노하우는 너무도 많습니다. 그 중에서도 다들 공통적으로 하는 말들은 정답이라고 생각하고 정석대로 따르는 것이 저 또한 동일한 이야기를 하고 싶습니다.
혹시나 부동산 초보자인데 모르는 부분이 있다면 꼭 적용해 보시길 추천 드립니다.
1.내집 마련
내 집 마련하는데 종자돈을 모으기 위한 절약 그리고 레버리지인 대출은 필수이고 그 대출금을 갚기 위해 절약은 기본 중의 기본으로 한번 더 강조하고 싶습니다.
부동산으로 어느 정도 성공하기 전까지 절약은 필수이다보니 10년 정도 절약하는 생활을 하다보면 몸에 베여서 습관이 되서 성공하고 나서도 계속 절약하는 생활을 하게 되는 것 같습니다.
아파트든 오피스텔이든 주택이든 대출 받아서 구입합니다. 대출을 안받아본 사람은 몰라서 받아야 한다는 생각을 못하는 경우가 의외로 많습니다.
2.대출
화폐의 가치는 자꾸만 떨어지므로 대출을 해서 실물 자산인 부동산에 투자하는 것이 바람직합니다. 30년전 물가와 지금의 물가의 차이는 화폐의 가치가 얼마나 하락했는지를 확실하게 보여 줍니다.
30년이라는 긴 시간 동안 부동산은 오르락 내리락 하면서 꾸준히 우상향합니다. 모든 국가는 경제를 서서히 확장, 성장시킬려고 하고, 화폐를 계속 찍어내므로 물가 상승이라는 인플레이션이 발생하게 되고 실물 자산의 가치는 화폐 가치의 하락과 반대로 꾸준히 상승하게 됩니다.
그게 자본주의 입니다. 자본주의에서 화폐, 돈을 그대로 가지고 있는 것만큼 위험한 것은 없습니다. 그래서 하루라도 빨리 대출을 통해 내집을 마련해야 합니다.
대출은 아무나 해주지 않습니다. 신용이 좋거나 담보가 있어야 은행이 대출해 줍니다. 신용이 좋을려면 좋은 회사에 다니거나 안정적인 소득이 있어야 합니다. 대출을 받기 위해 회사를 다니는 것이 좋습니다. 세상에 쉬운 것은 아무것도 없습니다.
회사에 들어가서 월급만으로는 부동산을 살 수 없습니다. 회사에 들어가서 종자돈을 모으고 대출을 받아서 내집을 사는 겁니다.
3.부동산 투자
내가 살 집을 마련했다면 그 다음은 투자를 위해 집을 삽니다.
투자는 내 주변 뿐 아니라 전국을 대상으로 할 수 있습니다. 하지만 수도권에 산다면 전체 인구의 절반이 모여 있는 수도권을 중심으로 하는 것을 추천하고 싶습니다. 임장을 하기도 편리하고 많은 수요들이 있고 성장 가능성도 있습니다.
인구가 점차 감소하고, 노령 인구가 급속도로 증가하고 있는 부분은 부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.
흔히 아파트 투자에 초품아, 역세권, 공원, 편의 시설 등 생활과 밀접합 부분들을 중요하게 생각하는데 거시적인 부분에서는 도시의 인구 유입, 일자리, 인구 변화 등도 고려해야 합니다.
장사는 입지가 전부 다라는 말이 있습니다. 부동산은 입지 그 중에서도 교통이 가장 중요한 것 같습니다.
4.종자돈 마련
소비 습관을 점검하고 절약합니다. 신용카드 보다는 체크카드를 씁니다. 필수적인 물건이 아니면 월별로 계획적으로 구입하고 소비를 줄입니다.
스타벅스 커피 값만 줄여도 그 돈 모아서 부동산 투자 할 수 있습니다. 이처럼 습관적인 소비를 줄이는 것이 관건입니다. 매달 고정적으로 나가는 모든 돈을 줄일 수 있으면 줄이는 것이 좋습니다.
가까운 곳에 동네 마트가 있다면 쿠팡 멤버십을 끊고 알리익스프레스를 이용해서 소비를 최대한으로 줄입니다.
아이들이 있다면 사교육도 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다. 중고등학교 쯤 되면 우리 애가 어느 정도 수준인지 대충 감이 나옵니다. SKY 의대 보낼거 아니면 사교육비도 줄이는게 좋습니다. 부모가 투자를 해서 아이들에게 물려 주는게 더 좋을 것입니다. 대학교 정원을 못채워서 대학교가 폐교되는 시대입니다.
사교육, 입시지옥 이제는 이런거 벗어나야 합니다. 그게 아이들에게도 부모에게도 좋은 것이라 생각합니다. 어중간한 대학 나와봐야 알아주는 사람하나도 없습니다. 학벌보다는 벌어먹고 살 수 있는 기술을 연마하거나 투자를 공부하는게 더 나은 세상이 되었지만 여전히 30년전 사고 방식으로 아이들을 가르치고 있는 부모들이 대부분입니다.
하지만 그것도 시대가 바뀌고 세상이 변하면 한순간에 다 바뀌게 될 것이라 생각합니다.
5.부동산 공부
뭐든지 공부를 해야 합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 공부하지 않고 사업하면 망합니다. 부동산도 주식도 다 망합니다. 부동산 투자 공부 비싼 돈내고 학원가지 않아도 됩니다.
유튜브에는 수만명의 선생님들이 각자의 평생 부동산 노하우를 모두다 나눠주고 있습니다. 평생 다 공부해도 못들을 만큼의 강의들이 널려 있습니다.
유튜브에서 부동산 투자로 검색해서 보다 보면 자연스레 내가 좋아하는 강의와 채널을 알게 되고 구독, 즐겨찾기 하여 꾸준히 들으면 공부가 됩니다. 공부는 공부로만 그치면 아무런 의미가 없습니다. 써먹어야 할 것은 블로그든 어디든 기록해 놓고 종자돈을 모아서 실행해 봐야 합니다.
유튜브 채널 고르는 법
1.신뢰할 수 있는 채널 - 긍정적이고 일관되고 부동산 투자를 직접 하는 채널
2.꾸준히 영상을 올리는 채널
3.자신이 아는 것을 세상과 나누려는 진정성.
넷플릭스 볼 시간에 유튜브로 부동산 강의를 들으면 됩니다.
추천 부동산 유튜브 채널
- 부읽남TV_내집마련부터건물주까지
- 푸릉_렘군
- "해안선" - 분양권
- 채널 "제네시스박" - 절세
6.부동산 루틴
아침마다 경제 분야, 특히 부동산 기사를 읽습니다. 경제 기사를 읽으며 경제 전반, 거시 경제가 흘러가는 방향이나 분위기를 파악하는 것이 중요합니다.
특히 정부정책, 교통 개발 호재 등은 유심히 보고 별도로 기록, 정리해 놓습니다.
7.부동산 호재
1) 교통 호재 - GTX, KTX, 지하철, 고속도로 건설
2) 대기업 투자 호재
3) 대형 병원 건설 호재
4) 대형 쇼핑몰 호재
8.임장 팁
1) 주요 확인 포인트 : 공원, 상권, 학교(중학교 학군이 핵심), 전철역, 직주근접, 호재
2) 유용한 부동산 정보 서비스 : 호갱노노, 디스코, 아실, 부동산지인
9.투자 지역
인구 감소, 지방소멸이 국가적 해결 과제로 떠오르고 있습니다. 지방의 우량한 인기 지역보다는 수도권 외곽지역이 더 낫다고 생각합니다. 대기업이 1000억원 가지고 신규 부지를 찾는다면 어디에다가 투자를 할까요.
경기도 외곽지역이겠지요. 지방으로 가면 인재를 구하기가 어렵습니다. 수도권 수요를 감안하면 지방은 물류비도 증가합니다. 여러모로 불리합니다. 지역을 선정할 때는 해당 지역의 입주물량, 미분양, 시세 추이 이 3가지를 꼭 확인합니다.
입주물량이 많지 않고, 미분양이 없고, 시세가 상승하는 곳을 투자하면 됩니다.
팁1 : 몇 년 동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역에 투자합니다. 주식도 마찬가지입니다. 하락했다가 다시 상승하려는 주식을 사는 것과 같습니다.
팁2 : 매매가격지수 그래프는 최소 10년 간의 흐름을 파악합니다.
팁3 : 미분양 현황을 파악합니다. 부동산지인 -> 미분양 탭에서 전국, 지역별 아파트별 미분양 현황을 파악할 수 있습니다.
10.추천 아파트
- 초등학교 10분 이내 아파트
- 중앙난방 아닌 지역, 개별난방 (관리비 적게 나오는 아파트)
- 복도식 아닌 계단식
- 300세대 이상
- 25년 이상된 아파트
- 주차대수 1.2대 이상
- 지역 구 내에서 평균 평당가 이상
- 주변에 편의 시설이 있는 아파트
- 1군 브랜드 아파트
11.매매 & 내집마련 & 갭투자
내집 마련을 위해 갭투자 한 경우는 지금 전세 세입자를 내보내고 내가 들어가 살기 위해서는 열심히 저축하고 아끼고 대출받아서 전세자금 마련해야 합니다. 그렇게 내집마련하는 겁니다.
부동산 투자는 처음이 어렵습니다. 딱 한번만 해보면 그 다음부터는 반복적으로 하면 되는데 처음 시작할 때 대출 받고 거래하는 것에 대한 거부감, 두려움으로 못하는 경우가 대부분입니다. 그 두려움을 없앨려면 공부가 많이 필요합니다.
그리고 일단 가장 먼저 내집 마련 먼저하고 그 다음 작고 안전한 수익형 부동산 투자 순서대로 한번 해보시는 것을 추천 드립니다. 끝.
https://www.supersellingclub.com/2024/09/blog-post_21.html