오피스텔 투자 요령 및 주의사항
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| 오피스텔 투자 |
오피스텔 현황
오피스텔은 오피스 또는 주거용으로 사용됩니다.
아파트에 비해 작은 평형의 오피스텔은 1인 가구가 많이 살기 때문에 노후 월세 수입을 위해 투자하시는 분들이 많고 투자를 하고자 하시는 분들도 많습니다.
오피스텔은 위치가 좋고 수요가 많은 곳의 경우 공실이 거의 없고 매월 안정적인 임대수익을 거둘 수 있어서 노후대비로 좋습니다.
하지만 임대 수익을 목적으로 한 오피스텔 투자 시 유의할 사항들이 있습니다.
오피스텔은 입지
오피스텔 선택 시 중요 고려 사항은 역세권이 1순위입니다.
1인가구의 출퇴근용으로 지하철이 다니지 않는 곳은 지하철 역 주변 오피스텔과 경쟁이 되지 않아 임대료가 낮습니다.
오피스텔에 내가 들어가 살아야 한다고 생각해 보면 당연히 역 바로 앞에 있눈 오피스텔에 5만원 더 주고 선택하지 않을까요?
내가 오피스텔을 임차해야하는 임차인인 경우 오피스텔을 선택하는 기준은
1.월세는 70만원 이하일 것
2.역세권일 것
3.직장과 1시간 이내일 것입니다.
수요, 사무실, 일자리가 많은 곳은 강남, 판교, 종로, 홍대, 건대, 대학교, 종합병원, 관광지, 공단 인근 입니다. 그 외에는 오피스텔 공실 나기 십상입니다.
대형종합병원 건설 계획이 있는 곳이면 그 주변 오피스텔을 매수하면 임대 걱정은 덜 수 있습니다. 대학병원, 대형병원에 1인 가구 수요가 많습니다.
수요가 많은 입지, 지하철 역세권이 가장 중요합니다.
오피스텔 투자 단점
아파트처럼 건물 가격이 오르지 않습니다.
주변에 신규 오피스텔이 생기면 임대수요가 낮아진다, 경쟁이 치열해지니 임대료가 낮아지고 공실이 생긴다는 우려를 하는 경우가 있는데 이건 장단점이 있는 것 같습니다.
주변에 오피스텔이 추가로 생기면 그만큼 입지가 좋은 곳이고 유동인구가 많아지면 편의시설이 늘어나게 됩니다. 오피스텔이 신축되는 곳들은 입지가 좋은 곳들입니다.
오피스텔을 개발하는 시행사가 입지가 안좋아 분양이 잘 안될 곳에 오피스텔 개발을 잘 하지 않습니다. 그러니 주변에 경쟁 오피스텔이 들어온다고 걱정할 필요는 없습니다.
신축 오피스텔이 들어오면 입주 후 1, 2년은 임대료가 정체되나 신축 오피스텔 입주가 다 차면 임대료가 또 오릅니다. 건물가치는 감가상각이 되어 조금씩 하락하나 위치가 좋은 지역은 임대료가 조금씩 상승합니다.
오피스텔 수익성
8평 1억5천이면 1억 정도 대출에 자기 자본 5천 정도 가지고 분양 받으면 됩니다.
1억에 요즘 월 이자는 4%대 35~40만원 정도 나옵니다. 임대료는 지역마다 다 다른데 수도권 역세권이면 50~60만원 정도 나옵니다.
60만원이면 1년에 720만원입니다. 전체 자산 대비 5% 정도 나옵니다. 오피스텔은 5% 이상 수익이 잘 나지 않습니다.
오피스텔에 주거하는 1인 가구 소득은 보통 월 300만원 이하인 경우가 많고 월세가 100만원이면 주거비때문에 비싼 오피스텔은 임대가 나가지 않으므로 70만원이 마지노선이 아닌가 싶습니다. 오피스텔은 좁아도 관리비가 20만원 정도 나오곤 합니다. 주거비를 30% 정도 내고나면 생활이 어렵기 때문에 비싼 월세를 못냅니다.
강남, 분당은 90~100만원 정도 합니다. 그런 오피스텔은 매매하려면 2~3억 정도 하니 그 돈이면 수도권 역세권에 작은 아파트를 매매하여 임대하는 것이 좋습니다. 아파트는 대지지분이 높아 부동산 가치가 오릅니다. 임대수익과 매매차익을 모두 얻을 수 있습니다.
따라서 위와 같은 이유로 오피스텔에 임대수익률이 많이 나와야 5%입니다. 3%라면 그냥 은행에 넣어두는게 낫습니다.
그래서 오피스텔은 1억5천 이상 주고 사는건 수익성 측면에서 메리트가 낮습니다.
오피스텔 분양이냐 매매냐
오피스텔 광고나 홍보에 혹해서 분양 받는 분들 중 입주 시점 하자나 대출 문제로 매도하려는 분들이 생각보다 많습니다. 입주 시점까지 동호수가 안좋거나 미분양인 물량도 있습니다.
좋은 위치라면 분양 시 마감해서 물건이 안남을 것입니다.
매력적인 분양가와 위치라면 분양을 받는 것이 좋겠지만 입주 시점에는 분양가 이하 급매가 나옵니다.
오피스텔은 다닥 다닥 가구수가 많아서 급매가 항상 있습니다. 손해보고 나온 급매를 매수하는 것을 추천 드립니다.
오피스텔을 분양받아보니 다음에는 절대 분양받지 않겠다는 생각이 듭니다. 아무리 좋은 오피스텔도 개인 사정으로 분양가 이하 급매로 나오는 경우가 있습니다. 아니면 1, 2년 정도 지나 안정화가 된 오피스텔을 경매로 구입하는 방법을 선택할 것입니다.
오피스텔 투자 경험이 없다면 당연히 이런 내용을 모르고 분양을 받겠지만 이제 알았으니 분양 받을 일은 없을 것입니다.
분양가 이하 급매 잡는 법
이미 분양한 마음에 드는 오피스텔이 있으면 시공사에 전화하거나 분양광고 보고 전화해서 시행사 전화번호를 알아내는 것은 어렵지 않습니다.
입주 점검 일자를 알면 그 시점에 주변 부동산에 전화하면 해당 물건 대출 은행 리스트와 담당자 알려줍니다.
급매물 가진 부동산들도 많을 겁니다.
대출 가장 많이 나오는 곳으로 연럭하서 대출 확인한 다음 급매물 확인하여 중개사무소에서 거래하면 됩니다.
입주 후 분양가 이하로 팔아야만 하는 급매물은 항상 있다고 보면 됩니다.
이게 오피스텔 싸게 구입하는 방법입니다.
싸게 사야 수익률이 올라갑니다.
두번째 방법은 경매
오피스텔이 많은 원하는 지역을 찜하고 그 동네 오피스텔 경매 물건을 입찰합니다.
조급하게 하거나 딱히 마음에 안드는 물건은 입찰하지 않습니다. 경매에서 가장 중요한 것은 조급해하지 않고 부지런하고 꾸준해야하고 비싼 가격에 입철하지 않는 것입니다.
말처럼 쉽지 않은데 경매도 해본 사람이 이익을 먹는 투자처이니 경매를 꼭 공부해 놓으시기 바랍니다.
소액으로 투자할 수 있는 노후대비
매매가를 떠나서 한달에 50~70만원의 임대수익이 노후에 발생하면 든든합니다. 소형 오피스텔 3채만 있어도 월 150만원에 연금까지 받으면 아직 한창인 60대에는 동남에서 한달생활비 100만원으로 여유를 즐기며 자산을 꾸준히 불릴 수 있습니다.
노후에 은퇴 후 부부나, 친구들끼리 동남아에 집을 렌트하여 쉐어하면 월세 30만원에 70만원으로 생활하는데 크게 어렵지 않습니다.
요약 정리하면 투자자에게
1.오피스텔은 저렴하게 사서 월세 수입을 만드는 투자처입니다.
2.오피스텔 매매가는 거의 오르지 않고 조금씩 하락합니다. 수익률에도 한계가 있습니다.
3.수익률 잘 계산해보고 4% 이하는 투자하지 않습니다.
4.매수 시 무조건 위치와 역세권 입지입니다. 잘 모르는 지역은 충분히 공부하고 임장을 하고 선택해야하는 이유를 최소한 3가지 이상 마련해보세요.
예를 들면 여긴 역에서 도보5분 거리다, 주변에 대형마트가 있다, 주변에 대학교가 있다, 주변에 대형병원이 있다, 강남에서 30분 거리다, 브랜드 건설사 오피스텔이다, 주차대수가 넉넉하다 등등. 내가 선택하지 않을 오피스텔은 남들도 선택하지 않습니다.
위 내용만 알아도 오피스텔 투자 실패하지 않습니다.
앞으로 1인가구는 점점 더 늘어날 것이고 인구감소에 따라 지역의 불균형, 집중, 변두리의 쇠퇴가 가속화되고 역세권 중심으로 재편될 것으로 예상됩니다.
역주변 오피스텔도 널리고 널렸는데 굳이 비역세권 오피스텔을 쳐다볼 이유가 없습니다. 조급해하지말고 여유를 갖고 좋은 위치의 효자 오피스텔에 투자하세요.