공인중개사 시험 핵심 요약 - 부동산학개론
공부방법
기출 문제 위주 핵심 요약으로 전체적인 틀과 내용을 연상할 수 있는 키워드로 머리속에 넣어두어야 합니다. 짧은 기간에 합격하기 위해서는 이론이나 기본서를 봐서는 안됩니다. 이론서나 기본서는 시간이 여유롭게 많을 경우에 필요합니다.
1. 목차로 머리속에 저장 공간을 만들고
2. 요약집으로 중요 사항을 1회독하여 저장하고
3. 기출문제 1회독하여 틀린 문제의 내용만 아래 핵심 요약에 마킹 또는 추가 메모 합니다.
5 장에서는 기출 문제에 나온 내용 위주로 각 과목별로 틀리기 쉬운 내용을 간단하게 정리하였습니다. 아래의 정리된 내용을 출력하여 각자가 공부하면서 모르는 문제, 틀린 문제는 여백에 추가로 메모합니다.
모의고사를 풀기 전에 핵심요약을 1회독하고 모의고사 치고, 다음 모의고사 전 1회독 이런 방식으로 5회 반복합니다.
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| 공인중개사 시험 대비 요약 |
5.1 부동산학개론
1) 부동산의 기본원리
- 부동산 투자 및 금융업은 한국표준산업분류에 따른 부동산업에 해당되지 않는다.(O)
- 부동산업 : 주거용 건물 개발 및 공급업, 부동산 중개 및 대리업, 비주거용 부동산 관리업, 기타 부동산 임대업
- 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있는 부동산학의 일반원칙은 능률성의 원칙이다.
- 부동산학에서 추구하는 최우선의 가치는 효율성이다. 민간부문에 한정하여 볼 때는 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다. 그러나 사회전체적으로는 효율성뿐만 아니라 형평성도 중요하다고 할 수 있다.
- 토지는 영속성으로 인해 물리적 감가는 발생되지 않지만 인근 토지의 시장성 감퇴 등에 따라 경제적 감가는 발생할 수 있다. 소모를 전제로 하는 재상샌 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
- 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지 이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요함.
- 토지의 비생산성(부증성)으로 인해 물리적 공급은 증가시킬 수 없으나 토지의 용도의 다양성으로 인해 용도적 공급은 증가시킬 수 있다.
- 부증성 : 토지이용 집약화, 토지 공급조절 곤란, 토지 소유 욕구 증대
- 부동산의 경제적 개념 : 자본, 자산, 생산요소, 소비재, 상품 (공장재단 X)
- 부동산의 기술적 개념 : 물리적 측면 – 자연물 (자연, 위치, 공간, 환경)
- 부동산학은 응용과학이다. 순수과학 아님.
- 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동산에는 부동성(지리적 위치의 고정성)이라는 특성이 있고 부동산 활동은 대물활동이며, 부동산 결정에 필요한 여러 사항은 서면 자료만으로 파악하기 어렵기 때문이다.
- 우리나라의 표준산업분류체계에 따르면 부동산업을 부동산임대 및 공급업과 부동산 관련 서비스업으로 소분류하고 있다. 부동산임대 및 공급업은 부동산임대업과 부동산개발 및 공급업으로 부동산관련 서비스업은 부동산 관리업과 부동산중개, 자문 및 감정평가업으로 세분류하고 있다.
- 부동산 관련 서비스업
가. 부동산 관리업 : 주거용 부동산 관리업, 비주거용 부동산 관리업
나. 부동산 중개, 자문 및 감정평가업 : 부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자 자문업, 부동산 감정평가업
- 개발권양도제도는 개발가능지역 토지의 개발권을 인정하는 것이지 소유권을 부여하는 것은 아니다.
-토지의 종속정착물 : 구거, 연못, 울타리, 제방, 교량, 도로, 돌담, 뿌려진 씨앗 등은 토지의 일부로 인정
- 토지는 농작물, 주택 등을 생산하는 생산재가 되기도 하고, 국립공원과 같은 소비재가 되기도 한다.
- 토지의 자연적 특성 – 부동성, 개별성, 부증성
- 공급곡선이 탄력적이라는 것은 공급을 늘리거나 줄이는게 쉽다는 것이므로 부동산 수요가 증가할 때 공급곡선이 탄력적일수록 그 만큼 공급을 쉽게 늘릴 수 있어 부동산 가격의 상승 가능성이 낮아지게 된다.
[부동산의 분류]
- 공지 : 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지. 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 건물을 짓지 않고 비워둔 토지
- 법지 : 토지와 도로 등 경계 사이의 경사진 부분의 토지
- 구거 : 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지.
- 선하지 : 고압송전선로 아래의 토지
- 빈지 : 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지
- 체비지 : 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지
- 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지
- 후보지 : 용도지역 상호간 용도가 전환되고 있는 토지 (후보상호전환)
- 이행지 : 용도지역 내에서 지역 간에 용도변경이 진행되는 토지 (이행용도변경)
- 중요시설물보호지구 : 항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
- 토지의 정착물은 독립정착물, 반독립정착물, 종속정착물로 구분된다.
2)부동산 경제론
- 수요와 공급 이론 : 수요곡선 우측(우상향) 이동 요인은 보완재 가격의 하락(수요증가)
- 저량의 경제변수 : 일정 시점에서 측정 가능한 자료로 주택재고량, 국부, 통화량, 기업의 자산가치, 자본총량, 실물자산, 가계의 자산, 도시인구규모, 외환보유고 등
- 유량의 경제변수 : 일정 기간 동안에 측정 가능한 자료로 주택거래량, 신규주택공급량, 임대료수입, 가계소득, 근로자의 임금, 당기순이익, 국민총생산, 수출과 수입 등.
- 경제적 순손실은 공급자가 세금을 상품가격에 반영하여 인상하는 경우 시장 왜곡현상에 의해 발생하게 되는데, 공급이 비탄력적일수록 가격을 올리지 못하므로 경제적 순손실은 작아진다.
[교차탄력성]
- 교차탄력성 = 소형아파트 임차수요 변화율 5% / 오피스텔 임대료 변화율 10% = 0.5
교차탄력성 > 0 이므로 대체재임.
- 아파트 매매가격 10% 상승, 매매수요량 5% 감소, 오피스텔 매매수요량 8% 증가, 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성 정도는 가격 상승보다 수요감소가 작으므로 비탄력적, 오피스텔 매매수요 교차탄력성은 8%/10%하면 0.8, 오피스텔 교차탄력성이 0보다 크면 대체재.
- 교차탄력성 계산 문제 꼭 나옴.
: 아파트 가격 대비 빌라 수요 교차탄력성 0.8, 아파트 가격 1600만원에서 2000만원으로 상승, 빌라의 수요량은 1,200세대에서 1440세대로 증가
=> 1600만원에서 400만원 상승은 25% 상승으로 여기에 곱하기 교차탄력성 0.8하면 20%가 됨. 빌라 1200세대에서 20% 상승 시 1.2 곱하면 1,440 세대가 됨.
- 공중공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적율 인센티브제도 등이 있다.
- 거미집이론 (Cob-Web theory) : 수요와 공급 이론의 동태적 응용이론으로 특정재화시장이 불균형 상태에서 균형상태로 조정되는 과정이 거미집 모양 같다는 정리, 기본 가정 1) 재화의 수요는 같은 기의 해당재화가격의 함수, 2) 재화의 공급은 전기의 해당재화가격의 함수, 3)공급자가 현재의 시장임대료에만 반응 // 수요곡선의 기울기 절대값이 공급곡선의 기울기 절대값보다 작으면 수렴형이다. (수렴형 안정적 균형)
- 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 (다중주택은 단독주택)
- 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥 면적 합계가 660m2를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택.
- 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하이며, 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하인 단독주택이다.
- 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택이다.
- 다중주택 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.
- A 아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형 마트가 들어서서 A 아파트의 가격이 상승한 것을 정의 외부효과라 하는데, 이러한 외부효과가 발생하는 것은 부동산의 자연적 특성인 부동성, 인접성, 그리고 인문적 특성인 위치의 가변성과 관련이 있다.
다음에는 민법 기출문제 중요 사항들 정리해서 공유하겠습니다.
올해 공인중개사 시험도 며칠 안남았는데 잘 마무리하시길 바라겠습니다. 끝.